Qu’il s’agisse de votre première expérience de bailleur ou que vous soyez rodé à cet exercice, une location ne doit pas s’improviser. Pour réduire les risques au minimum, quelques précautions s’imposent.

Trouver son locataire

Passez une annonce Pour être efficace, une annonce doit toujours être rédigée de manière claire et concise.

Vérifiez ses ressources On considère qu’un locataire doit justifier de ressources mensuelles au moins trois fois supérieures au loyer. Désormais, à condition d’être couvert par la GRL (garantie des risques locatifs ), cette règle n’est plus systématiquement appliquée.

Réclamez des justificatifs. Ne vous contentez pas des simples déclarations du futur locataire. Réclamez des justificatifs. Limitez-vous cependant aux documents nécessaires : les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition, une pièce d’identité et un relevé d’identité bancaire. Il est judicieux de demander le contrat de travail et les dernières quittances de loyer afi n de s’assurer que le locataire réglait ses loyers avec la régularité requise. Enfin, n’hésitez pas à lui suggérer de payer par virement.

Prendre des garanties

Demandez une caution solidaire. Si vous êtes propriétaire, n’hésitez pas à solliciter une caution solidaire. Si vous êtes candidat locataire, acceptez la règle du jeu. Réclamer une caution solidaire, c’est demander qu’une personne (un ami ou un parent du locataire) s’engage à payer le loyer en ses lieu et place s’il est défaillant. Il s’agit d’un acte important et, en tant que tel, le formulaire doit être rédigé selon un modèle type.

Pas de cumul entre la caution d’un proche et une assurance en location vide. Désormais, en location vide, le propriétaire ne peut réclamer au locataire qu’un de ses proches se porte caution solidaire s’il souscrit, par ailleurs, une assurance garantissant les loyers impayés (GLI) ou la garantie des risques locatifs (GRL). Au propriétaire de choisir !

Les assurances loyers impayés. Ces assurances sont à souscrire avant la signature du contrat ; toutefois il est parfois possible de se couvrir en cours de location si le locataire s’est révélé bon payeur depuis son entrée dans les lieux. Coût : entre 3 et 4 % du loyer annuel et des charges.

Comment louer ?

La location vide. Les locaux loués vides à usage principal d’habitation ainsi que les locations à usage mixte professionnel et d’habitation principale sont soumis à la loi du 6 juillet 1989. Attention ! Les dispositions de ce texte s’imposent quelle que soit la volonté des parties. On dit qu’elles sont d’ordre public. Par exemple, la loi prévoit une durée minimale de bail de trois ans quand le bailleur est une personne physique. Si vous décidez tout de même, en accord avec votre locataire, de ne signer qu’un bail de six mois pour un logement vide à usage principal d’habitation, n’importe quel tribunal pourra imposer la durée légale de trois ans.

Du vide pour qui ? Louer vide c’est rechercher une stabilité dans la location. Louer un trois ou quatre pièces, c’est choisir une clientèle familiale, avec des enfants scolarisés. Dans ce dernier cas, on comprend que les locataires restent un certain temps.

Location meublée. La location meublée est réglementée lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire. Le propriétaire et le locataire doivent établir un contrat de location par écrit. D’une durée d’un an, le contrat est, sauf dénonciation expresse, reconduit tacitement pour la même période. Lorsque le propriétaire veut mettre fi n au contrat, il doit informer son locataire en respectant un préavis de trois mois et en motivant son refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre, soit par celle de vendre le logement, ou, enfin, pour un « motif légitime et sérieux ». C’est le cas, par exemple, si le locataire ne respecte pas ses engagements. Le locataire pourra résilier le contrat à tout moment en respectant un préavis d’un mois (1). Si le logement constitue la résidence secondaire du locataire, le bailleur fi xe librement la durée du bail ainsi que les modalités de sa résiliation.

Cas particulier (1): en location meublée, lorsque le locataire est un étudiant, le propriétaire peut lui proposer un contrat de location meublée spécial étudiant d’une durée de neuf mois non renouvelable. Le locataire doit quitter le logement au terme des neuf mois, mais il peut aussi donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

Louer sans faire de descrimination

Si le bailleur dispose d’une liberté dans le choix de ses locataires, rappelons que ce choix ne peut reposer sur un critère discriminatoire (origine, apparence physique, âge, sexe du locataire, etc.).

En cas de discrimination avérée, le propriétaire encourt des peines particulièrement sévères : trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende (articles 225-1 et suivants du Code pénal). Concernant la caution, la loi interdit de refuser la personne proposée comme garant :

– au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ;
– au motif qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Ainsi, un propriétaire qui refuse un locataire parce que son garant réside dans les Dom-Tom commet une discrimination.

Louer un logement propre et décent

Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, le logement loué doit toujours être décent, notion précisée par décret du 30 janvier 2002. Le propriétaire doit ainsi impérativement offrir un logement suffisamment ventilé et éclairé assurant au locataire le clos et le couvert, une protection contre les infiltrations d’eau, dont les matériaux de construction ne comportent pas de risques, comprenant des équipements de chauffage, doté d’installations d’électricité et de gaz en bon état d’entretien.

Le logement ne doit donc pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. En outre, le logement doit au minimum comporter une installation de chauffage adaptée, d’eau potable chaude et froide, une cuisine ou un coin cuisine permettant de recevoir un appareil de cuisson des repas et dans les logements de plus d’une pièce, une installation sanitaire complète (douche ou baignoire, w-c). Toutefois, s’il n’y a qu’une seule pièce, l’installation sanitaire peut être limitée à un w-c extérieur au logement à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment. De plus, l’installation électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Enfin, concernant la surface du logement, ce dernier doit disposer au moins d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Par ailleurs, le propriétaire doit délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat. Ce texte ne veut pas dire pour autant que le logement doit être remis à neuf à chaque nouvelle location, mais que tout ce qui constitue et équipe le logement doit être en bon état.

À noter : si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut imposer à son propriétaire sa mise en conformité. Mais si le locataire accepte malgré tout un logement qui ne respecte pas les normes minimales de décence, il peut se voir privé d’allocations logement. En effet, pour avoir droit à ces allocations, le local doit être impérativement décent. De telles dispositions montrent bien tout l’intérêt qu’ont les bailleurs à louer dès le départ deslogements en bon état.

Le contrat de location

Le contrat doit être établi par écrit lorsque le bien constitue la résidence principale du locataire, qu’il soit loué vide ou meublé. Pour les autres types de locations, même si un écrit ne s’impose pas, il est vivement conseillé.

Quand signer le contrat de location ? En tant que propriétaire, si vous sollicitez une caution solidaire, ne signez le bail qu’après avoir obtenu le formulaire dûment rempli par la personne qui se porte caution. Rappelons qu’en location vide, vous devez choisir entre la caution et une assurance impayés de loyer. N’oubliez pas de vous faire communiquer l’ensemble des pièces justifiant de l’identité de vos futurs locataires ainsi que de leur solvabilité.

Des locataires solidaires Quand un couple marié signe un contrat de location, les époux sont, de par la loi, solidaires des obligations qui en résultent et en particulier du paiement du loyer. Toute autre location par plusieurs personnes d’un même logement est une colocation. Pour rendre les locataires solidaires du paiement du loyer dans son intégralité, il est indispensable d’insérer dans le contrat une clause de solidarité et d’indivisibilité. Les modèles types proposés par PAP contiennent cette clause.

Les annexes du contrat de location Les annexes au contrat Certains documents sont annexés au contrat et regroupés dans un « dossier de diagnostics techniques » :

– un état des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce document précise si le bien loué est situé dans un périmètre exposé à des risques technologiques, naturels ou sismiques ;
– un diagnostic de performance énergétique (DPE). Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il indique la consommation d’énergie nécessaire pour le chauffage et la production d’eau chaude du logement ;
– un constat des risques d’exposition au plomb (Crep) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il s’agit de mesurer la concentration en plomb des revêtements (par exemple la peinture) et son état de conservation.

Important : dans le cas où le constat révèle la présence de plomb accessible (peinture dégradée), le propriétaire doit effectuer des travaux de suppression du risque avant la mise en location (sous peine de voir sa responsabilité pénale engagée). De plus, pour les locations vides, le propriétaire précise en annexe du contrat les modalités de réception de la télévision (antenne ou câble, accès à la TNT, nom du câblo-opérateur...) et depuis le 28 mars 2009, il indique la surface habitable du logement dans le contrat de location.