Les impôts locaux

Les propriétaires et les locataires doivent payer chaque fin d’année les impôts locaux. Comment sont-ils établis ? Qui les paie ? Peut-on y échapper ? Réponses.

La taxe d'habitation

Comment la taxe d'habitation est-elle calculée ? Qui doit payer la taxe d'habitation, qui en est exonéré ? Autant de question qui méritées un dossier spécial Taxe d'habitation...

Qui paie la taxe d'habitation ?

La taxe d’habitation est due par tout occupant d’un logement meublé exclusivement consacré à l’habitation au 1er janvier de l’année, que ce soit en qualité de propriétaire, de locataire ou d’occupant à titre gratuit, à condition que les locaux occupés soient imposables et que les habitants aient la jouissance ou la disposition à titre privatif des locaux, selon l’article 1408 du Code général des impôts (CGI).

À savoir : Même si un contribuable quitte les lieux en cours d’année, il sera tenu au paiement de la totalité de la taxe au titre de son ancien logement. En revanche, et suivant ce même principe, aucune taxe ne sera due au titre de sa nouvelle habitation. En outre, un contribuable qui apporte la preuve que le logement n’était ni meublé ni occupé au 1er janvier de l’année peut être exonéré.

À noter : Pour être imposable à la taxe d’habitation, il est nécessaire que le contribuable ou sa famille puissent occuper le logement à tout moment, même s’ils n’usent pas de cette faculté (résidence secondaire par exemple). Ainsi, lorsqu’un bien est mis en location saisonnière, même si le locataire est présent dans les lieux le 1er janvier, c’est le propriétaire qui supporte la taxe d’habitation.

Propriétaire, si vos locataires déménagent en cours d’année, pensez à leur demander un mois avant la date du départ les quittances de leur taxe d’habitation. Si vous n’obtenez pas ces justificatifs, vous devez au plus tard dans le délai d’un mois ou de trois mois (en cas de déménagement furtif) avertir le comptable du Trésor de ce départ. À défaut, vous pourriez être tenu pour responsable du règlement, selon l’article 1686 du CGI.

Comment la taxe d'habitation est-elle calculée ?

Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement. Elle est supposée représenter le prix que pourrait rapporter le bien s’il était loué aux conditions de marché. Les valeurs locatives ont été déterminées de 1970 à 1973 par l’administration fiscale avec l’aide des services du cadastre en tenant compte de nombreux paramètres (catégorie de l’immeuble, surface, éléments de confort, etc.). Entre deux actualisations, elles sont chaque année majorées par application d’un coefficient forfaitaire. C’est vous qui communiquez les informations sur les caractéristiques de votre logement en remplissant une déclaration spéciale dans les quatre-vingt-dix jours de l’achèvement mais aussi à chaque changement de consistance ou d’affectation du bien. Une fois cette base d’imposition déterminée, le fisc multiplie cette valeur locative nette, c’est-à-dire la valeur locative moins les abattements (voir ci-après), par les taux d’imposition votés par les collectivités territoriales. Puis il établit le rôle d’imposition et l’envoie courant octobre à chaque redevable. Cet impôt doit être payé en une seule fois. Cependant, les contribuables qui souhaitent obtenir un paiement par tiers ou être mensualisés doivent en faire la demande auprès du centre des impôts du lieu d’imposition.

Qui est éxoné de la taxe d'habitation ?

Sont exonérés totalement de la taxe d’habitation :
– les titulaires de l’allocation supplémentaire versée par le fonds de solidarité vieillesse ou le fonds spécial d’invalidité ;
– les personnes âgées de plus de soixante ans ainsi que les veufs ou les veuves quel que soit leur âge, lorsque leurs revenus de l’année précédente n’excèdent pas une certaine limite. Pour la taxe au titre de 2008, elle est de 9 560 € pour la première part de quotient familial et de 2 553 € pour chaque demi-part supplémentaire ;
– les personnes atteintes d’une invalidité ou d’une infirmité les empêchant de subvenir par leur travail aux nécessités de l’existence, les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés ainsi que les personnes hébergeant sous leur toit un enfant lui-même atteint d’une telle invalidité ou infirmité ou titulaire de cette allocation lorsque leurs revenus de l’année précédente n’excèdent pas la limite énoncée ci- dessus ;
– les bénéficiaires du revenu minimal d’insertion.

Qui peut bénéficier d’un dégrèvement partiel de la taxe d'habitation ?

Tous les contribuables qui ne bénéficient pas du dégrèvement total mais qui ont disposé de faibles revenus l’année précédant celle de l’imposition de la taxe d’habitation sont dégrevés d’office pour la fraction de leur cotisation qui excède un certain seuil. Pour 2008, le dégrèvement est accordé aux contribuables dont les revenus de 2007 n’ont pas excédé la somme de 22 481 € pour la première part, majorée de 5 253 € pour la première demi-part supplémentaire et de 4 133 € à compter de la deuxième demi-part. Le dégrèvement correspond à la partie du montant de la taxe d’habitation qui excède 3,44 % du revenu de 2007 ci-dessus énoncé, diminué d’un abattement de 4 877 € pour la première part de quotient familial, 1 409 € pour les quatre premières demi-parts et de 2 493 € pour chaque demi-part supplémentaire à partir de la cinquième.

La taxe foncière

Tout propriétaire d’une habitation principale ou secondaire au 1er janvier de l’année de l’imposition doit cet impôt. Si le propriétaire vend son bien encours d’année, il reste redevable pour l’année entière. À savoir : En cas de vente, il est d’usage de prévoir avec l’acquéreur le partage prorata temporis de la taxe dans le compromis.

La taxe sur le foncier bâti

Quelles sont les propriétés imposables ?

Sont imposables toutes les constructions fixées au sol à perpétuelle demeure présentant le caractère de véritable bâtiment.

Comment la taxe est-elle calculée ?

Elle est calculée sur la valeur locative déterminée par le Cadastre mais diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 %. Le fisc multiplie ensuite la base d’imposition nette par un coefficient fi xé par les collectivités locales.

Existe-t-il des exonérations permanentes ?

Sont exonérés de taxe foncière :

– les titulaires de l’allocation du fonds de solidarité vieillesse ou du fonds spécial d’invalidité ;
– les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année d’imposition dont les revenus de l’année précédente n’excèdent pas certaines limites (voir plus haut) ;
– les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés dont les revenus ne dépassent pas ces mêmes limites. Lorsqu’il ne sont pas exonérés, les redevables âgés de plus de soixante-cinq ans au 1er janvier de l’année d’imposition dont les revenus de l’année précédente n’excèdent pas ces même limites bénéficient d’un dégrèvement de 100 €.

Existe-t-il des exonérations temporaires ?

Les nouvelles constructions ou additions de construction bénéficient d’une exonération de la taxe foncière pour les deux premières années. De même, les logements achevés avant le 1er janvier 1989 et qui font l’objet depuis le 1er janvier 2007 de dépenses consacrées aux économies d’énergie ouvrant droit à réduction d’impôt peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de cinq ans de taxe foncière. Attention ! Le montant total des dépenses payées au cours de l’année qui précède la première année d’application de l’exonération doit être supérieur à 10 000 € par logement ou le montant total des dépenses payées au cours des trois années qui précèdent la première année d’application de l’exonération doit être supérieur à 15 000 € par logement. L’exonération peut être égale à 50 ou 100 % et être décidée par chacune des collectivités pour la part qui leur revient. Pour en bénéficier, le contribuable doit déposer dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent l’achèvement ou la réalisation des travaux une demande auprès du bureau du cadastre ou du centre des impôts fonciers du lieu de situation du bien. Cette exonération est de plein droit pour la part départementale et la part régionale. Elle peut être supprimée par les communes pour la part de taxe qui leur revient.

À savoir : Si vous avez financé votre résidence principale à l’aide de certains prêts aidés, vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière pendant dix ou quinze ans selon les cas.

La taxe sur le foncier non bâti

C’est le propriétaire au 1er janvier de l’année qui en est redevable. Cette taxe porte sur les terrains et terres de toute nature non recouverts de constructions (article 1393 du CGI). Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale déduction faite d’un abattement de 20 %.

Les autres taxes

- La taxe de balayage. Il s’agit d’une taxe facultative sur décision de la commune.

- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il s’agit d’une taxe perçue par les communes et groupements de communes. Elle figure sur le même rôle que la taxe foncière. Elle concerne tous les propriétaires soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties. À savoir : Les bailleurs peuvent récupérer ces deux taxes sur les locataires (décret n° 87-713 du 26 août 1987) au prorata du temps. Si un propriétaire prouve que son logement est resté, pour des raisons indépendantes de sa volonté, vacant plus de trois mois, il peut demander au centre des impôts un dégrèvement de la taxe par voie de réclamation (article 1524 du Code général des impôts).