Acheter en concubinage
Concubins, trois possibilités d’achat s’offrent à vous : l’indivision, le pacte tontinier et la société civile immobilière.
Acheter en indivision
L’indivision prend naissance dès que vous achetez en commun un bien. Mais attention ! Vous ne serez propriétaire qu’à hauteur de votre contribution fi nancière. Cette indivision peut être égalitaire (50/50) ou inégalitaire (30/70). Dans tous les cas, il est impératif de mentionner la hauteur de financement de chacun dans l’acte de vente. En effet, le concubin qui participe plus en réalité que la part indivise qu’il déclare acheter risque de s’attirer les foudres du fisc. Et de s’en mordre les doigts en cas de séparation.
Gérer l’indivision ? La loi du 23 juin 2006 réformant les successions et libéralités a assoupli les règles de gestion de l’indivision. Ainsi, l’unanimité n’est plus systématique. La majorité des deux tiers est suffisante pour accomplir les actes de gestion et d’administration. Seule la vente du bien demeure soumise à l’unanimité. Pour assouplir encore ces règles, il est toujours possible d’établir chez le notaire au moment de l’acquisition du bien « une convention d’indivision ». Celle-ci a pour objectif de faciliter la gestion quotidienne du bien. Si vous vous séparez, en cas de mésentente, la seule solution offerte est la voie judiciaire.
L’indivision en cas de décès. Si rien n’est prévu, la loi ignore les concubins et le survivant n’a aucun droit. Il se retrouve généralement en indivision avec l’ensemble des héritiers du concubin défunt, avec les risques de conflits que cela peut engendrer. Même si vous avez pris la précaution d’établir un testament en faveur de votre compagnon ou compagne, cette solution s’avère coûteuse : les droits de succession s’élèvent à 60 % après un abattement de 1 564 euros
La tontine
La tontine, dite aussi pacte tontinier, est une clause contenue dans l’acte d’acquisition qui prévoit qu’au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire.
Le concubin a ainsi l’assurance de récupérer la totalité du bien. La tontine est intéressante lorsque le bien constitue la résidence principale du couple et que sa valeur est au décès inférieure à 76 000 euros. Le concubin survivant devient alors propriétaire du bien sans avoir de droits de succession à payer, mais uniquement des droits de mutation à 5,09 %, comme pour une vente. Mais la tontine a ses limites : lorsque le bien a une valeur supérieure à 76 000 euros, le survivant paiera des droits de succession normaux (60 %). En outre, en cas de séparation et de désaccord, chacun est censé être propriétaire du tout. Et en cas de refus de l’un de vendre, il n’y a aucun moyen que d’attendre le décès de l’autre !
Acheter en société civile immobilière
Dans ce cas, vous n’achetez pas votre logement par un simple contrat mais vous allez mettre en place une société qui sera propriétaire du bien.
Lorsque vous acheter un bien immobilier en SCI, vous n’achetez pas votre logement par un simple contrat mais vous mettez mettre en place une société qui sera propriétaire du bien.
Dans ce cas de figure la société acquiert le logement grâce aux apports que vous effectuez et en contrepartie desquels vous allez recevoir des parts en fonction de la somme apportée. La constitution d’une SCI n’est pas très compliquée : deux personnes suffi sent sans qu’un capital minimal soit requis. Seules formalités : la rédaction de statuts, l’inscription de la société au Registre du commerce. Les frais peuvent atteindre 1 564 euros si vous faites appel à un professionnel pour rédiger les statuts.
Quels sont les intérêts d’une SCI : L’intérêt d’une SCI réside dans sa souplesse. Si vous vous séparez et que l’un d’entre vous rachète les parts, le prix de cession est taxé comme les ventes d’immeubles anciens, à hauteur de 5,09 %. Et si le rachat n’est pas envisagé, vous pouvez dissoudre la SCI et vendre le bien.
La Société Civile Immobilière et l'achat croisé : En cas de décès, les parts du défunt reviennent normalement aux héritiers sauf si les concubins ont par le biais de la SCI réalisé ce que l’on appelle un « achat croisé ». Dans ce montage juridique, les concubins acquièrent d’abord l’ensemble des parts de la SCI en « pleine propriété ». Puis immédiatement après, ils procèdent à un démembrement de propriété. Les concubins vont s’échanger mutuellement la nue-propriété des parts qu’ils détiennent contre l’usufruit des parts détenues par le compagnon et vice versa. Ainsi, le survivant a l’assurance d’avoir la moitié en usufruit. Et sur l’autre moitié, la pleine propriété, car l’usufruit s’éteint sur cette part par le décès de l’autre. Le survivant a ainsi la garantie de rester dans les lieux sans être inquiété par les héritiers.
Acheter en étant marié
Acheter un bien immobilier lorsque l'on est marié : quels sont vos droits et vos devoirs ? Que se passe-t-il en cas de divorce ou de décès ? Réponse.
Vous êtes mariés sans contrat : Si vous vous êtes mariés sans avoir fait de contrat de mariage, vous êtes automatiquement soumis au régime de la communauté légale. Dans ce régime, tous les biens acquis pendant le mariage, les gains et salaires tombent dans la communauté.
Attention (1) ! Il est toujours possible de financer seul un bien avec des fonds propres et même pendant le mariage. Mais, dans ce cas, faites indiquer la provenance des fonds dans l’acte notarié.
En revanche, les biens appartenant à chacun des époux au jour du mariage et ceux reçus pendant le mariage par succession, donation ou legs demeurent des biens propres. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier, le bien sera commun (1). Si vous divorcez, le divorce entraîne automatiquement la liquidation de votre régime matrimonial. Il y a forcément un partage égalitaire de la communauté. Que devient alors le bien immobilier ? Pas facile de faire moitié/moitié. Vous pouvez décider de rester en indivision sur le bien. Mais le plus souvent, le bien est mis en vente d’un commun accord et le prix partagé. Il se peut que les époux s’accordent pour que l’un ou l’autre garde le bien. Dans cette hypothèse, le bénéficiaire doit verser à son ex-conjoint une soulte. En d’autres termes, celui qui bénéficie du bien doit indemniser son conjoint.
Et en cas de décès ?: [2] Bon à savoir : le conjoint est aujourd’hui héritier réservataire. Si le défunt ne laisse ni ascendants, ni descendants, le conjoint a droit à une part de la réserve, à savoir le quart des biens du défunt en pleine propriété. Cela signifie que le défunt ne peut plus donner ou léguer plus des trois quarts de ses biens à une personne autre que son conjoint. Avant, seuls les descendants étaient des héritiers réservataires.
Plusieurs cas peuvent se présenter :
– le défunt a des enfants : le conjoint recueille désormais la totalité des biens de la succession en usufruit ou un quart en pleine propriété ;
– le défunt a des enfants d’une première union : le conjoint recueille la propriété du quart des biens ;
– si le défunt n’a pas d’enfants mais des parents encore vivants : l’époux survivant peut recevoir l’intégralité des biens de son conjoint défunt ; en effet, depuis le 1er janvier 2007, la réserve des ascendants est supprimée ;
– si l’époux décédé n’a plus que des frères et soeurs : le conjoint a la pleine propriété de tous les biens (2).
Vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens : Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, vous êtes chacun propriétaire de vos biens et de vos revenus. Lorsque vous décidez d’acquérir ensemble un bien, celui-ci est réputé vous appartenir dans les proportions indiquées dans l’acte notarié d’acquisition
Les droits de succession : L’époux survivant bénéficie d’une exonération totale des droits de succession.
Le logement familial : Le droit exclusif sur le logement ou droit temporaire (art. 763 du Code civil). Pendant un an à compter du décès, le conjoint a droit automatiquement à la jouissance gratuite du logement et des meubles. Cela le rend prioritaire sur toute autre personne. Cette mesure s’applique si, à la date du décès, le conjoint occupait effectivement les lieux à titre de résidence principale.
Acheter un bien immobilier en étant pacsé
Depuis le 1er janvier 2007, le régime de droit commun des pacsés est celui de la séparation de biens, sauf s’ils optent expressément pour l’indivision. Chacun est donc propriétaire des biens qu’il possède et qu’il acquière pendant le pacs. Auparavant, les biens acquis par les pacsés étaient réputés acquis en indivision, sauf précisions contraires. Le bien était donc réputé appartenir aux deux pacsés, quelle que soit l’origine des fonds. La nouvelle règle permet d’éviter les litiges nés de l’indivision.
Et en cas de décès ? Tout comme les personnes mariées, en cas de décès, le pacsé survivant a désormais un droit temporaire sur le logement. Il pourra ainsi occuper gratuitement et pendant un an le logement constituant son habitation principale au moment du décès. Par ailleurs, les pacsés peuvent prévoir par testament que le survivant aura un droit préférentiel sur le logement lors du partage avec les héritiers.
Les droits de succession : Les partenaires bénéficient d’une exonération totale des droits de succession, comme le conjoint survivant.