Les parties communes

Si vous êtes en copropriété et que vous envisagez de faire des travaux qui touchent les parties communes, vous devez impérativement obtenir l’accord de la copropriété. Explications.

« Trop nombreux sont encore les copropriétaires qui, souhaitant faire des travaux sur les parties communes, ne prennent pas toutes les précautions indispensables pour une telle opération. Résultat, quand cela n’est pas fait dans la plus totale illégalité, certains projets sont refusés par les autres copropriétaires par manque de rigueur ou, tout simplement, pour cause de dossier mal fi celé. » Pour ce syndic parisien, voilà un bon résumé d’une pratique de plus en plus courante qui consiste à réaliser des travaux dans les parties communes. L’avis des copropriétaires est donc indispensable si vous ne voulez pas voir votre projet censuré.

Le parties communes sont la "propriété des tous les copropriétaires"

À la différence des parties privatives qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Autrement dit, si un seul copropriétaire a le droit d’user d’une partie d’un bâtiment, elle est partie privative. Inversement, si ce droit peut être exercé par tous les copropriétaires ou par plusieurs d’entre eux, on se trouve en présence d’une partie commune. Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 cela concerne le sol, les cours, les parcs et jardins, les lieux d’accès, le gros oeuvre, les éléments d’équipement commun (ascenseur, chauffage central...), les locaux des services communs (loge de la concierge...), les passages et les corridors. En revanche, la loi relative à la copropriété ne donne aucun exemple des parties privatives. Toutefois, au vu de différents règlements de copropriété et de décisions de justice, il est possible de dire que sont considérés, par exemple, comme parties privatives, l’intérieur des appartements, les parquets, carrelages ou tout autre revêtement de sol, les cloisons intérieures...

Distinguer les parties communes des parties privatives

Bien souvent, cette distinction légale énumérée ci-dessus est insuffisante pour distinguer une partie privative d’une partie commune. C’est pourquoi vous devez avoir le réflexe de consulter le règlement de copropriété pour savoir si le grenier ou les combles convoités sont privatifs ou communs. Il doit, par conséquent, être rédigé de manière précise et détaillée afin d’éviter toute ambiguïté d’interprétation. Ainsi, rien n’interdit qu’un règlement classe en parties privatives des portions de l’immeuble qui, d’ordinaire, sont classées en parties communes (une cour, un jardin ou bien une terrasse). Et, inversement, qualifier de commune une partie qui, normalement, est privative, comme un local par exemple. Toutefois, en l’absence de mention particulière dans le règlement de copropriété ou en présence de clauses peu claires ou contradictoires avec d’autres actes (acte de vente par exemple), il appartient aux tribunaux d’interpréter ledit règlement. Le juge applique alors le critère de l’exclusivité d’usage qui permet de considérer comme privative une fraction d’immeuble utilisée par un seul copropriétaire.