Louer un bien immobilier

Qu’il s’agisse de votre première expérience de bailleur ou que vous soyez rodé à cet exercice, une location ne doit pas s’improviser. Pour réduire les risques au minimum, quelques précautions s’imposent.

Trouver son locataire

Passez une annonce. Pour être efficace, une annonce doit toujours être rédigée de manière claire et concise.

Vérifiez ses ressources On considère qu’un locataire doit justifier de ressources mensuelles au moins trois fois supérieures au loyer. Désormais, à condition d’être couvert par la GRL (garantie des risques locatifs ), cette règle n’est plus systématiquement appliquée.

Réclamez des justificatifs. Ne vous contentez pas des simples déclarations du futur locataire. Réclamez des justificatifs. Limitez-vous cependant aux documents nécessaires : les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition, une pièce d’identité et un relevé d’identité bancaire. Il est judicieux de demander le contrat de travail et les dernières quittances de loyer afi n de s’assurer que le locataire réglait ses loyers avec la régularité requise. Enfin, n’hésitez pas à lui suggérer de payer par virement.

Prendre des garanties

Demandez une caution solidaire. Si vous êtes propriétaire, n’hésitez pas à solliciter une caution solidaire. Si vous êtes candidat locataire, acceptez la règle du jeu. Réclamer une caution solidaire, c’est demander qu’une personne (un ami ou un parent du locataire) s’engage à payer le loyer en ses lieu et place s’il est défaillant. Il s’agit d’un acte important et, en tant que tel, le formulaire doit être rédigé selon un modèle type.

Pas de cumul entre la caution d’un proche et une assurance en location vide. Désormais, en location vide, le propriétaire ne peut réclamer au locataire qu’un de ses proches se porte caution solidaire s’il souscrit, par ailleurs, une assurance garantissant les loyers impayés (GLI) ou la garantie des risques locatifs (GRL). Au propriétaire de choisir !

Les assurances loyers impayés. Ces assurances sont à souscrire avant la signature du contrat ; toutefois il est parfois possible de se couvrir en cours de location si le locataire s’est révélé bon payeur depuis son entrée dans les lieux. Coût : entre 3 et 4 % du loyer annuel et des charges.

Comment louer ?

La location vide. Les locaux loués vides à usage principal d’habitation ainsi que les locations à usage mixte professionnel et d’habitation principale sont soumis à la loi du 6 juillet 1989. Attention ! Les dispositions de ce texte s’imposent quelle que soit la volonté des parties. On dit qu’elles sont d’ordre public. Par exemple, la loi prévoit une durée minimale de bail de trois ans quand le bailleur est une personne physique. Si vous décidez tout de même, en accord avec votre locataire, de ne signer qu’un bail de six mois pour un logement vide à usage principal d’habitation, n’importe quel tribunal pourra imposer la durée légale de trois ans.

Du vide pour qui ?
Louer vide c’est rechercher une stabilité dans la location. Louer un trois ou quatre pièces, c’est choisir une clientèle familiale, avec des enfants scolarisés. Dans ce dernier cas, on comprend que les locataires restent un certain temps.

Location meublée.

La location meublée est réglementée lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire. Le propriétaire et le locataire doivent établir un contrat de location par écrit. D’une durée d’un an, le contrat est, sauf dénonciation expresse, reconduit tacitement pour la même période. Lorsque le propriétaire veut mettre fi n au contrat, il doit informer son locataire en respectant un préavis de trois mois et en motivant son refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre, soit par celle de vendre le logement, ou, enfin, pour un « motif légitime et sérieux ». C’est le cas, par exemple, si le locataire ne respecte pas ses engagements. Le locataire pourra résilier le contrat à tout moment en respectant un préavis d’un mois (1). Si le logement constitue la résidence secondaire du locataire, le bailleur fi xe librement la durée du bail ainsi que les modalités de sa résiliation.