L'immobilier à Paris

Les vents dominants soufflants d'ouest en est, les « beaux » quartiers de la capitale sont à l'ouest. Cette donnée explique le 16è, 17è, 8è, 7è arrondissements. Elle trouve racine dans les débuts de l'ère industrielle où Paris s'est considérablement agrandi. Aujourd'hui, l'absence d'usine dans la capitale ne risque plus d'enfumer les habitants de l'est parisien. Les arrondissements situés à l'est peuvent chercher à rivaliser avec ceux situés à l'ouest, à la condition toutefois que leur urbanisme corresponde à l'attente des parisiens.

Les caractéristiques de l'immobilier parisien

De part ses dimensions, Paris est la 113è ville de France: 18 km d'est en ouest mais seulement 9,5 km du nord au sud. En tout 105 km2. C'est une ville peu escarpée: le point le plus bas est la Seine, à 26 mètres au-dessus du niveau de la mer et le plus haut se trouve rue du télégraphe, dans le 207. Il culmine à 148m.

Des micro-quartiers mais un habitat homogène

Comme dans toutes les grandes villes, l'immobilier à Paris est composé de la juxtaposition de nombreux micro-marchés (Beaugrenelle, les tours du 13è, le Marais, les villas privées du 16è, la Campagne à Paris, les maisons au sud du 13è, Beaubourg, les zones situées au delà du périphérique, etc) dont le prix diffère de façon significative des valeurs moyennes de l'arrondissement où ils sont situés.

Malgré ces aspérités, l'habitat parisien reste homogène: des immeubles d'habitation de hauteur moyenne (5 à 7 étages) en pierres plutôt qu'en briques, accolés les uns aux autres pour dessiner des rues où les ruptures d'habitation sont accidentelles. Les pièces principales ouvrent côté rue tandis que des cours intérieures desservent d'autres pièces principales. Des courettes ventilent les pièces secondaires. Les toitures sont en zinc ou en ardoise, quand il y a des balcons, ils sont de faible largeur et possède un garde-corps de fer forgé, les fenêtres sont hautes et étroites. Sauf dans les nouveaux quartiers, les constructions neuves s'insèrent dans le tissu existant et respectent ces grandes caractéristiques.

Un métro peu profond (d'où le ressenti de vibrations dans les immeubles bâtis au dessus des lignes) dessert intelligemment la ville grâce à ses 16 lignes et 298 stations, sauf pour les trajets périphériques. La voiture y est tolérée mais il y a peu d'aires de stationnement à faible coût.

De très nombreuses rues sont bordées d'arbres à feuillage caduc (485.000 arbres, une des capitales les plus boises d'Europe) régulièrement élagués mais privant tout de même de soleil les étages peu élevés (1er, 2ème) ce qui est un avantage durant les fortes périodes d'ensoleillement mais un inconvénient en fin de printemps et en automne.

Il y a beaucoup de petits jardins publics (plus de 400) au point que l'on dit que chaque parisien peut aller à pied, en quelques minutes, se reposer dans un jardin, mais peu de grands parcs au centre de la ville.

Paris, centre de la France

La France est encore peu décentralisée, donc Paris (ou ses environs proches comme La Défense et tout ce qui constitue le Grand Paris) regroupe toujours de nombreux pôles attractifs : monuments, ministères, musées, écoles renommées, sièges sociaux de grandes entreprises, hôtels de prestige, hôpitaux de pointe.

Par la présence de ces institutions, Paris reste un pôle d'emploi et un pôle culturel. Habiter Paris est donc recherché aussi bien par les jeunes, que par les intellectuels et les seniors. La réputation mondiale de Paris acquise grâce à ses monuments et à son urbanisme ajoutée à la faible décentralisation de la France bénéficie à la capitale: 70% de biens de plus de 4 millions d'euros sont acquis par des étrangers. 27 millions de touristes visitent la capitale chaque année et aménager des chambres d'hôtes sera peut-être le prochain « bon » plan.

En revanche, le coût de l'immobilier à Paris a éloigné progressivement les familles qui sont parties vers la banlieue.

Les prix de l'immobilier à Paris

Non, Paris n'est pas la ville la plus chère de France. La Savoie et les Alpes-Maritimes affichent des prix plus importants.

Les prix varient suivant les arrondissements

Les différences de prix de l'immobilier à Paris sont très significatives d'un arrondissement à l'autre. L'ouest et le centre rive gauche sont les quartiers les plus chèrs, le sud et l'est restent dans une gamme moyenne tandis que le nord-est de la capitale affiche les prix les moins élevés.
Consulter les prix de l'immobilier à Paris, mis à jour en temps réel :

- Prix de l'immobilier à la vente sur Paris
- Prix de l'immobilier à la location sur Paris

Ces prix sont issus des prix de ventes signalées à pap (premier journal et site immobiliers français) juste après que le compromis de vente ait été signé. De ce fait, ils sont le meilleur reflet du marché immobilier parisien actuel. Ce sont les statistiques les plus réactives.

Bon à savoir: Les notaires publient aussi les prix de l'immobilier à Paris. Leur étude regroupe l'ensemble des transactions réalisées dans la capitale (immobilier neuf et ancien) mais leur prix sont établis à partir des ventes réalisées, soit environ 3 mois après la signature du compromis de vente et en général les notaires prennent deux mois de plus pour produire leur rapport. Le marché immobilier parisien, comme la plupart des autres marchés, étant très réactif aux annonces des médias (création de nouvelles zones d'urbanisme, de nouveaux transports, modifications législatives concernant l'investissement immobilier ou la fiscalité, crise, etc) il vaut mieux pouvoir consulter les prix en temps réel.
Bon à savoir: il est à noter que les prix des ventes immobilières publiés par PAP se sont toujours vérifiés lorsque les notaires publient leur rapport, cinq ou six mois plus tard.

Faire une évaluation en ligne et gratuite d'un bien immobilier situé à Paris

Consulter les prix des ventes immobilières réalisées à Paris est un bon début mais au sein même de chaque arrondissement, il existe des micros marché qui perturbent les données. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle, savoir que le prix moyen de l'immobilier à Paris est de 6.500 euros le mètre carré, n'est qu'une approche grossière qui peut servir un rapport comparatif entre le prix des différentes capitales mais doit être affiné pour mieux guider le particulier.

Ajoutons que suivant les quartiers, le type d'appartement vendu influe sur le prix au mètre carré. Exemple: un studio se négocie plus cher (coût relatif) au quartier latin, quartier étudiant par excellence, qu'un appartement familial non pourvu d'un parking.

C'est la raison pour laquelle les experts du groupe De particulier à particulier – pap.fr (encore eux!) ont cherché le moyen d'appréhender ces différences. Ils ont créé un outil d'évaluation en ligne avec un prix étudié rue par rue pour les 5800 rues de la capitale. Ce travail de romain permet de mieux approcher la réalité d'autant qu'il est corrigé d' un paramétrage prenant en considération l'étage, l'exposition, la situation sur rue ou cour, bref tous les facteurs importants pour estimer un bien immobilier à Paris.

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Bon à savoir : si deux voitures de la même série, de couleur similaire, construites la même année et ayant le même kilométrage, peuvent être cotées au même prix dans un argus (sauf à avoir fait l'objet d'un usage destructif qui influencera leur valeur de revente), deux biens immobiliers sont toujours des cas particuliers. Il n'existe pas deux appartements au même étage avec exactement la même exposition. C'est un peu plus facile en matière de maisons car dans certains nouveaux villages, des maisons accolées sont réellement identiques du moins lors de leur première commercialisation.

L'usage d'un appartement est ensuite très incidente sur son prix: imaginez deux appartements dans le même immeuble, à Paris, l'un au 3è étage, l'autre au 4è, l'un très sale, l'autre bien entretenu. Vous devinez celui qui se négociera le mieux.
Dans certains quartiers « branchés » on trouve aussi des décorations qui handicapent la revente.
Pour exemple, nous avons visité un appartement peint et moquetté tout en noir. Plus étonnant encore: un autre appartement, complètement revêtu de fourrure artificielle (zèbre dans le séjour, panthère dans la chambre, etc). Le propriétaire faisait valoir l'investissement que cela avait représenté pour lui mais tous les visiteurs partaient au galop! Ce bien qui, sur le papier, possédait tous les atouts d'un bien immobilier parisien correct, était quasiment invendable.

Immobilier parisien: importance sur les prix des transports et de l'environnement

Pour réaliser une estimation en ligne d'un bien et savoir répondre aux différentes questions posées, il faut connaître le bien ou au moins l'avoir visité. Vous pouvez avoir envie de disposer, au préalable, d'un mémo pour lister ce qui minore ou majore un prix pour un bien immobilier à Paris. A part les qualités intrinsèques du bien, il existe deux grands facteurs qui aujourd'hui comptent majoritairement pour les parisiens et indiquent leur sensibilité croissante à l'écologie: la présence ou l'absence de transports en commun et la qualité de l'environnement.

Les transports et les prix de l'immobilier à Paris:

Le métro:
Il reste le mode de transport qui influence le plus les prix dans la capitale. C'est normal: plus de 1.400 millions de voyages se font par an grâce à ce moyen de transport. Les facteurs à prendre en considération sont:
-moins ou plus de 5 minutes à pieds d'une station de métro;
-importance et nombre lignes de métros desservies par à la station;
- la connexion au RER n'est pas déterminante, ce qui est surtout recherché c'est la présence immédiate d'une station de métro desservant des lignes majeures;
-ligne (s) de métro passant sous l'immeuble ou non (les trépidations du métro passant sous un immeuble se sentent car le métro parisien est peu profond);
-le métro aérien est considéré comme une nuisance auditive et visuelle. Il déprécie fortement les immeubles qui le jouxte.

Les autres modes de transports en commun :
Ce sont les bus, le tramway, les gares, le transport fluvial, les taxis, l'héliport et le vélib
-L'arrêt de bus à proximité (mais décalé par rapport aux fenêtres du logement) ou du tramway influence favorablement le prix d'un logement (moins que le métro);
-La proximité ou non d'une station d'arrêt du noctilien (bus de nuit) est à signaler lors de la vente de petits appartements;
-La proximité des gares influence peu les prix de l'immobilier parisien, voire même le minore. Tout logement avec vue sur les voies ferrées a son prix décoté mais les quartiers autour des principales gares sont peu prisés, sauf Montparnasse. La gare de Lyon (vers Bastille) et la gare d'Austerlitz (vers le Jardin des Plantes ou, de l'autre côté, vers la Très Grande Bibliothèque) commencent à voir les prix de l'immobilier augmenter.
-Le transport régulier sur la Seine n'a jamais fait l'objet d'une organisation telle qu'il séduise une masse importante de parisiens. Ce n'est ni Venise, ni Moscou! Donc aucune influence non plus sur la détermination d'un prix de l'immobilier à Paris. Toutefois, ce mode de transport, s'il arrivait à être adopté par les parisiens, désembouteillerait grandement l'axe est/ouest de la capitale. Un jour, il est probable que ce sera le moyen le plus agréable pour relier les nouvelles réalisations de l'Ile Seguin aux quartiers nés autour de Bercy, la Très Grande bibliothèque, etc. Pour l'instant, aucune influence sur les prix.
-Le transport de voyageurs réguliers sur les canaux parisiens est inexistant;
-La présence d'une station de taxi est appréciée mais ne joue pas sur les prix;
-L'héliport ne représente pas un bénéfice ou un inconvénient majeur dans la capitale. Son impact est non signifiant;
-La présence d'une station velib n'a pas actuellement un impact significatif sur le prix de l'immobilier parisien.

La voiture:
La possibilité de circuler et de se garer en voiture joue favorablement sur le détermination du prix de l'immobilier parisien pour les appartements familiaux. En revanche, elle est source de nombreuses nuisances qui dégradent les prix dans de nombreux secteurs de la capitale, notamment les quartiers du centre de la ville. Voici les différents facteurs a prendre en considération:
-voies réputées embouteillées ou quartiers embouteillés;
-bruit continu de type autoroutier du périphérique (sauf secteur couvert);
-bruit continu de type autoroutier de la voie sur berge;
A noter: pour apprécier réellement la nuisance des trois facteurs ci-dessus, ne vous contentez pas d'une visite le week-end ou le soir. L'environnement doit se vérifier aux heures de pointe.
-proximité d'un feu de signalisation en pied d'immeuble (arrêt et redémarrage constant des voitures provoquant bruit et pollution);
-nuisance minorant notablement le prix d'un logement lorsqu'une station service est ouverte au pied ou à proximité immédiate d'un immeuble;
-La création de couloirs d'autobus et parfois de pistes cyclables a créer de nouvelles zones d'embouteillages. Il devient plus important qu'avant de se renseigner sur l'évolution des axes routiers dans la capitale avant un achat.
-la présence de parking dans l'immeuble ou à proximité immédiate valorise les logements familiaux. Le parking est souvent vendu «en plus » car lors de la mise en copropriété, il a fait l'objet d'un lot séparé, ce qui n'était pas une obligation légale mais prouve la valeur économique de ce lot dans l'immobilier parisien. Si l'acquéreur du logement refuse son achat, le parking peut généralement faire l'objet d'une vente séparée ( à vérifier quand même dans le règlement de copropriété et en cas de prise d'une hypothèque ou autre garantie).
Bon à savoir: le stationnement restant un vrai problème dans la capitale, certains investissent exclusivement dans des parking. Le rapport locatif est d'autant intéressant (environ 6%) que le parking ne génère que très peu de charges. Pas de chaudière à changer ou de peinture à refaire entre chaque locataire!

A noter: dans la détermination d'un prix immobilier à Paris, l'accès rapide aux transports en commun prend de plus en plus d'importance. La voiture est devenue objet non gratta (!) parce qu'elle pollue la ville. Il y a quelques années encore, on hésitait à posséder une voiture dans la capitale à cause de son coût (parking et contraventions!). Mais on rêvait d'avoir les moyens d'en posséder une, avec un parking, voire un chauffeur. Aujourd'hui, le refus est environnemental plutôt qu'économique, il est donc moins sujet à fluctuation et l'accès facile aux transports en commun sera un des paramètres majeurs dans la détermination d'un prix immobilier à Paris.

L'environnement et les prix de l'immobilier parisien

-La proximité immédiate d'un jardin public (augmentation du prix du mètre carré proportionnel à la taille de cet espace vert) devient l'un des principaux critères de valorisation d'un bien immobilier dans la capitale;
-Mieux encore et assez rares: l'ouverture des fenêtres des pièces principales directement sur ce jardin;
-La vue sur un monument réputé se monnaie chère. On peut donc dire que La Tour Eiffel, le Sacré Coeur, les Champs Elysées, les Invalides, le Panthéon, les places touristiques de la capitale, font partie intégrante du prix du mètre carré parisien;
-La vue sur la Seine (paramètre positif contrebalancé par le bruit de la circulation autoroutière) est appréciée mais les éclairages, de nuit, des bateaux mouches est perçu par les riverains habitant les étages peu élevés comme une gène;
-La vue sur les canaux prend d'autant plus d'importance que les quartiers alentours deviennent « mode »;
-La présence d'infrastructures adaptées au type de logement ( exemple: les studios sont survalorisés en périphérie des écoles réputées) est un critère de valorisation du bien immobilier dans la capitale. Il est clair que chacun cherche le temps de trajet minimal.
-La situation dans une artère bruyante (bruits diurnes et/ou nocturnes) minore de plus en plus les prix: la présence d'une boîte de nuit; d'un café ouvert 24 h sur 24, d'un hôpital, d'une école primaire, d'un grand magasin, d'un complexe cinématographique, d'un parc d'exposition, d'un lieu de culte très fréquenté ou de tout autre bâtiment susceptible de créer bruit et pollution sont de plus en plus des facteurs pris en compte pour l'établissement d'un prix immobilier à Paris.
- La présence de petits commerces est très recherchée et des quartiers comme le « bon 17è » souffre maintenant, dans certains secteurs, de l'absence à proximité immédiate de boulangeries, cafés et autres commerces de bouche et vestimentaires. La présence de ces commerces et leur éclairage de nuit favorise aussi le sentiment de sécurité nocturne.

Le calme dans un quartier animé reste la valeur la plus recherchée

Paris ne possède pas, dans tous les quartiers, la même densité de transports, commerces, lieux culturels et autres agréments. Les secteurs les plus prisés sont ceux qui ont gardé ou acquis ces zones d'intérêt. Cependant; le nec plus ultra est d'habiter une rue qui ne souffre pas de la nuisance qu'ils pourraient provoquer, sauf si la rue est mythique. Exemple: le prix du mètre carré sur les Champs Elysées (avenue éminemment bruyante!) sort des prix habituellement constatés dans le 8è arrondissement car la zone de chalandise d'un tel bien dépasse le marché parisien pour séduire aussi à l'international.

Le parc immobilier à Paris

La capitale compte environ 1.350.000 logements pour 2 millions d'habitants. Le 3 pièces est l'appartement type moyen.

Les grands appartements du parc immobilier parisien

Les appartements de plus de 150 mètres carrés que l'on trouvait dans les immeubles hausmanniens des quartiers bourgeois ne sont plus construits.
Ceux qui existent sont parfois divisés pour convenir aux familles mono-parentale (un couple sur deux divorce en Ile-de-France contre un couple sur trois en moyenne nationale; cette donnée statistique chamboule énormément les besoins en immobilier à Paris). D'autres sont proposés en co-location, la formule de location qui fait le plus d'émules aujourd'hui car elle mutualise les dépenses locatives dans une ville très chère (environ 30 euros le mètre carré mensuel) et permet aux propriétaires bailleurs de garantir le paiement du loyer par une clause de olidarité entre les locataires.

Aux bonnes adresses, ces grands appartements restent prisés par les familles qui refusent de s'établir en banlieue.
Critères de valorisation (autres que les critères habituels) : un espace vert à proximité et de bonnes écoles primaires et secondaires. Avoir gardé les éléments décoratifs d'origine tels que cheminée, moulure. Bénéficier d'un chauffage individuel. Etre situé dans une zone de stationnement facile ou bien disposer d'un parking à proximité;
Critères de dépréciation (autres que les critères habituels) : beaucoup de mètres carrés perdus dans une « galerie d'entrée » très vaste, pas d'ascenseur pour ceux situés en étage élevé ou un rez-de-chaussée sombre, une copropriété exsangue qui entretient mal l'immeuble, notamment s'il reste des propriétaires de locataires encore assujettis à la loi de 1948.

Consulter les annonces de location de grandes surfaces à Paris
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Les trois/quatre pièces du parc immobilier parisien

Les appartements de taille intermédiaire sont les plus construits dans la capitale. Avec des plans malins, où chaque mètre carré est rationalisé (contrairement aux plans des immeubles hausmaniens ils arrivent à séduire les nouvelles familles, que ce soit les couples mariés ( 37% des habitants de la capitale) ou vivant en situation maritale. Ces logements attirent aussi de plus en plus les seniors car leur conception architecturale facilite souvent la vie quotidienne (entretien aisé, chauffage individuel, sanitaires dernière génération). Ce type de logement représente l'achat le moins risqué dans la capitale, que l'on aille vers une promotion neuve ou bien un achat dans un immeuble ancien.

Critères de valorisation (autres que les critères habituels) : être dans une rue calme d'un quartier animé et près des transports en commun; se trouver près de bons établissements scolaires, bénéficier d'un grand balcon ou d'une terrasse donnant sur un espace vert;
Critères de dépréciation (autres que les critères habituels) : avoir été construit dans les années 50 à 70 alors que l'architecture n'apporte ni les bénéfices techniques d'aujourd'hui (notamment en matière d'isolation) , ni le charme des appartements anciens des périodes antérieures.

Consulter les annonces de location de 3 et 4 pièces à Paris
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Les petites surfaces

56% de la population parisienne a moins de 39 ans et 49% des habitants sont célibataires. Autant dire que les petites surfaces sont recherchées, principalement les studettes et studios. Il faut ajouter que les particuliers investisseurs privilégient ce type de logement pour réaliser des compléments de retraite, attendre de loger un enfant, etc. Il faut enfin noter que le « 2 pièces » est un bien immobilier qui, à Paris, a longtemps été considéré comme bâtard. Aujourd'hui, vu les prix du mètre carré, il a retrouvé une clientèle de jeunes couples ne voulant pas quitter Paris et de seniors revenant vers la capitale.

Critères de valorisation (autres que les critères habituels) : se trouver près d'un pôle attractif (facultés, grandes écoles en particulier) ou près d'une station de métro permettant un trajet direct vers ce pôle.
Critères de dépréciation (autres que les critères habituels) : éloignement des transports en commun, surface plus importante que la moyenne: exemple: un studio de 35m2 trouvera moins facilement preneur qu'un petit studio car son coût d'acquisition, voire son loyer, correspondront mal aux besoins de la population.

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Les appartements atypiques du parc immobilier parisien

Les premiers appartements atypiques de la capitale furent constitués par la réunion de chambres de bonne. Ces petites pièces sans confort, particularismes des immeubles bourgeois de la capitale, ne trouvant plus preneur mais disposant souvent de très belle vues, ont été rachetées massivement dès les années 70-80 pour constituer des appartements mansardés. Charme certain qui se négocie toujours bien sauf absence d'ascenseur.

Puis vinrent les duplex (ou plus rarement, les triplex): un propriétaire pouvait se rendre propriétaire de deux appartements superposés et les réunissait après avoir obtenu l'accord de la copropriété (toujours vérifier que cet accord existe si vous achetez un duplex ou triplex) puisqu'il y a percement d'une partie commune, le plancher. Comme ce type d'appartement a vite séduit, des promoteurs en ont proposés à la vente, puis vint la transformation d'ateliers, de vieilles usines, etc pour créer des lofts. Si la transformation est correctement réalisée, c'est un des modes d'habitat parisien les plus prisés.. Il faut cependant veiller, lors d'un achat, aux ouvertures: quelles sont les fenêtres, leurs vues, les servitudes?

Dernier bien immobilier parisien apparu sur le marché: le souplex. C'est un duplex constitué d'un rez-de-chaussée réuni à une ou plusieurs caves, tout ceci entrepris avec les accords de la copropriété. Ce type d'appartement est apparu au moment où le prix du mètre carré d'un bien immobilier parisien chassait de la capitale des personnes qui souhaitaient y demeurer encore. Sa conception peut aller du meilleur au pire. Là encore, lors d'un achat, il faudra être attentif à la réalisation, aux ouvrants, et, bien entendu à la luminosité globale du bien immobilier. Il faut enfin veiller aux écoulements (niveau des évacuations par rapport au tout-à-l'égout) et aux éventuels problèmes d'humidité.

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