Les diagnostics immobilier (vente)

L’obligation de remettre des diagnostics permet à l’acquéreur d’être parfaitement informé et de s’engager en pleine connaissance de cause, mais aussi d’éviter au vendeur les reproches d’un acheteur mécontent. L’information prend la forme d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au compromis de vente.

Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique comprend :
– le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
– l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
– l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
– l’état de l’installation intérieure de gaz ;
– l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) ;
– le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
– l’état de l’installation intérieure d’électricité.

Le nombre de diagnostics inclus dans un DDT dépend :
– de la nature du bien ;
– de sa date de construction ;
– de sa localisation.

Il est conseillé de faire établir le DDT avant la signature du compromis, et même dès la mise en vente, car les diagnostics sont à fournir à l’acheteur au plus tard lors du compromis de vente. Pendant les visites, le DDT permet d’éclairer utilement les acquéreurs potentiels mais aussi de valoriser le logement. (1)

Les différents diagnostics immobilier

Voici les différents diagnostics auxquels votre vente peut être soumise.

Le plomb (Crep)
Afin de lutter contre le saturnisme, le vendeur doit remet-tre à son acheteur un constat de risque d’exposition au plomb (Crep). Il s’agit de mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement (par exemple : la peinture) et son état de conservation. Le diagnostic plomb porte sur les logements construits avant le 1er janvier 1949. Les logements construits après cette date ainsi que les locaux professionnels ou commerciaux ne sont donc pas concernés. La durée de validité du Crep est en principe d’un an. Toutefois, si celui-ci établit l’absence ou la très faible présence de revêtement contenant du plomb, il n’est pas nécessaire d’établir un nouveau diagnostic en cas de revente du bien. Le Crep initial sera alors joint lors de chaque vente. En revanche, si le constat révèle la présence de plomb accessible (peinture dégradée), le nouveau propriétaire doit :
– effectuer des travaux de suppression du risque ;
– si le logement est habité, informer les occupants, en particulier les locataires.

L’amiante

Utilisé pendant longtemps comme isolant au feu, l’amiante se révèle cancérigène. Dans un souci de santé publique, le vendeur doit remettre à son acheteur un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Celui-ci concerne tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. (2)

Les termites

Les termites et autres insectes xylophages causent d’importants ravages dans la structure même de certains immeubles. C’est pourquoi le législateur met à la charge du vendeur une obligation d’information relative à la présence de termites dans le bâtiment. Le diagnostic termites s’applique à tous les immeubles bâtis (maison, appartement, local), quel que soit leur usage (habitation, commerce), dès lors qu’ils sont situés dans des zones contaminées. (3) Le diagnostic termites doit dater de moins de six mois au moment du compromis de vente et de l’acte définitif.

L’état des risques naturels et technologiques (ERNT)

L’information préventive rend le citoyen conscient des risques majeurs auxquels il peut être exposé : informé, il est ainsi moins « vulnérable ». Sont concernés tous les biens immobiliers situés dans une zone à risque, c’est-à-dire une zone où existe au moins un risque technologique (usine dangereuse) ou naturel prévisible (inondations, mouvements de terrain, etc.) ou sismique. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison, d’un local commercial, d’un garage ou même d’un terrain. (4) Par ailleurs, le vendeur doit informer l’acquéreur par écrit et dès le compromis de tout sinistre dû à une catastrophe naturelle ou technologique ayant touché le bien vendu et donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance.

L’information porte sur la période pendant laquelle le vendeur a été propriétaire ainsi que sur la période antérieure le cas échéant, lorsque le vendeur a eu lui-même connaissance d’indemnisations passées. (5) L’ERNT doit dater de moins de six mois au jour du compromis de vente et de l’acte définitif.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Dans le souci écologique de maîtrise des émissions de gaz à effet de serre, le DPE indique la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du logement ou du bâtiment. Ce diagnostic permet de connaître par avance les charges de chauffage. Le DPE s’applique à tous les immeubles bâtis (maison, appartement, local), quel que soit leur usage (habitation, commerce), dès lors qu’ils disposent d’une installation de chauffage. Le DPE est valable dix ans.

Le diagnostic gaz
Ce diagnostic vise à assurer la sécurité des occupants. Il consiste, notamment, en l’examen de la tuyauterie fixe, du raccordement en gaz des appareils, de la ventilation des locaux et de la combustion. Le diagnostic gaz ne concerne que les logements (maisons ou appartements) comportant une installation intérieure de gaz (naturel ou non) de plus de quinze ans. Le diagnostic doit avoir été établi depuis moins de trois ans à la date du compromis.

Le diagnostic électricité
Ce diagnostic vise à assurer la sécurité des occupants. Il consiste à vérifier la sûreté de l’installation (notamment présence d’une mise à la terre, protection contre les surintensités). Le diagnostic électricité ne concerne que les logements (maisons ou appartements) comportant une installation intérieure d’électricité de plus de quinze ans. Il doit avoir été établi depuis moins de trois ans à la date du compromis.

Diagnostic immobilier : une responsabilité engagée

Si vous ne joignez pas les diagnostics obligatoires, vous ne pouvez pas vous exonérer de la garantie des vices cachés vis-à-vis de votre acquéreur. Autrement dit, si après la vente votre acquéreur découvre la présence de plomb, d’amiante, de termites ou si l’installation de gaz est dangereuse, il peut engager votre responsabilité afin de vous demander un dédommagement. (6) Rappelons toutefois que les diagnostics ne servent qu’à informer l’acheteur. Ainsi, quel que soit le résultat d’un diagnostic, il n’oblige jamais le vendeur à effectuer des travaux, ni à les supporter financièrement.